香江之狼 第258章 【楼市浅谈】

一个月后。

林清霞在玛丽医院为林正杰产下一子，在医院待了48小时后，在林氏安保公司的周密安排下，林清霞母子回到浅水湾32号别墅，继续由专业的医生、护士、保母照顾。

别墅里，林正杰将林清霞抱到床上休息，关嘉慧、王祖娴这对姐妹也亲自道贺。

林清霞撒娇道：“那天疼死我了，怎么就不是个双胞胎，干脆一次性疼够，就不用再疼了！”

关嘉慧作为过来人，马上说道：“青霞姐，第二胎顺产的时候，就好多了！”

林清霞马上调侃道：“那正宫娘娘，是不是女人生完孩子后，那里会松弛很多？”说完，又有些紧张，抓住林正杰的手。

关嘉慧笑着说道：“林贵妃，你又不是没有看过我的，你大可放心，只要好好做恢复锻炼，一个月男人就视你为珍宝了！”

王祖娴也乱插话：“啧啧，原来生孩子这么简单啊，我都有些想要了！”

林清霞马上说道：“想得美，你没有经典的角色，这个男人未必肯让你退圈。而且你年龄才多少岁，所以别想二十岁人生圆满，老公，你说我说的对不对？”

这关系真的很好，看来林正杰的魅力值太高了，能把三个女人的降服如此臣服。

“祖贤肯定要在电影圈待两年时间，更长都无所谓，反正有我的保护，可以多做点喜欢的事情。”

王祖娴美滋滋的说道：“嗯，不过我也挺喜欢小孩子的。”

你喜欢小孩子，前世为什么没有？

林正杰不由得感叹，自己的魅力还是非常大的，能让女人为他生孩子，能让女人做他的姨太太，这就是魅力值拉满。

不过林家不排姨太太的顺序，除了关嘉慧住在家里、马雅文拥有强横实力，其余女人只有‘受宠’与‘不受宠’的区别。

不一会，几人又抱着刚刚出生的林文岳，逗起来。

说来也是，林正杰如今有六个儿子，唯独没有一个女儿，莫非他的基因如此强横。这样一来，他倒是希望后面哪个女人给他生个女儿来了。

现在，他就只有个12岁多的干女儿林美茵，倒是和亲生也没有区别，但总归又有些区别的。

翌日，林正杰来到维港投资，这里已经没有女秘书，高丽红已经被林正杰遣散了。当然，她还是林正杰的女人，只不过是成了‘金丝雀’养着。

叫来李荣森，林正杰说道：“原油期货投资渠道的情况怎么样？”

李荣森马上说道：“老板放心，我们都做了半年时间了，虽然没赚到多少钱，但业务还是非常精通的。目前，我们可以从伦敦、纽约、新加坡市场购入和沽空几种原油期货，伦敦那边也已经有维港投资‘欧洲分部’。”

随着维港投资的资金量增加，目前已经成立三大总部――香港、纽约、伦敦，并在新加坡设立办事处。

毕竟，维港投资已经投资了四大项目：日股、美股、港股、外汇，如今又准备投资原油期货。

林正杰说道：“这次我抵押部分泰富集团股权，获得6亿港币的贷款，但只能给维港投资4亿港币。而且，这4亿港币要全部沽空，不留预备保证金。”

李荣兴一愣，因为他知道老板喜欢预留保证金，避免爆仓。虽然外汇现在也没有预留，但也是从美元兑日元260点跌至250点以下才将预备金，拿去投资美股的。

“原油期货，比外汇更需要预备保证金，毕竟波动较大！”

林正杰自信的说道：“这一次肯定没有机会波动了，我问你，欧佩克部长会议是什么时间开？”

李荣森连忙搜索脑海里的记忆，随后说道：“好像是11月份！”

老板对他们的要求不高，最大的要求就是：业务熟练、做事安全认真，不需要他们都擅长投资获利，因为这是老板的责任。

所以，李荣森每次在林正杰交代事情之后，就疯狂搜集信息。

林正杰满意的说道：“不错，欧佩克部长会议应该是在11月中旬召开。而这一次在会议上，沙特很大的可能宣布增产，疯狂增产。第一，是国际形势，美国希望拖垮苏联；第二，是沙特自身的占有份额，已经逐渐减少。所以，我打算赌一把，输了就输了，几亿我亏得起。”

李荣森马上信心十足的说道：“一定不会输的，我马上制定方案，看看哪种原油品种受影响最大。”

“嗯，不过也可以分开沽空，分市场沽空。”

“好的”

此次沽空原油期货，维港投资是4亿港币的资金，恒金发展是2亿港币的资金，都是林正杰抵押泰富集团部分股票，向中银贷款的。

而且，林正杰只贷款了一年时间。

原油期货一般是7倍杠杠，实际上是15%的保证金，会定期交割。

定期交割也不麻烦，交割完继续沽空，肯定不会错的。

所以6亿港币也就40亿左右的原油单子，不算大。更何况，面对‘大势所趋’，也不可能有人逆转。

林正杰是充分利用‘黑天鹅’事件，来进行金融投资，所以受场外因素较小。

回到泰富集团。

林正杰在办公室里听取了何方塘的工作汇报。

“目前，美元兑日元的汇率已经跌至216点，我们账户上的盈利大增另外，今年下半年地产大旺，预计今年发展地产利润超过预期.根据我目前掌握的数据，今年普通住宅涨幅预期3成，高级住宅涨幅预期五成。”

今年已经过去快十个月时间，地产涨幅确实基本可以推演出来了。

林正杰心里也算过一笔账：

如果在年底估清外汇，泰富集团大概可以赚12~14亿港币的利润，因为年底可能是200点出头一点。

再加上发展地产、传媒、食品生产及加工等业务的利润，包括今年出售零售业务，所以今年整体利润应该可达26亿以上。

而年底的时候，泰富集团的现金流预计可达25亿左右，债务在58亿左右。非常不错的债务情况，更不要说还在日本购买了价值20亿的物业。

泰富集团的市值，已经突破了100亿，可见市场的看好。特别是在广场协议后，很多投资者都知道泰富集团在日本有很大金额的物业投资。

这些物业就算没有升值，但日元升值，就相当于物业已经升值了。

“看来财务状况不错，已经足以应对明年的企业发展，所以风险金融投资就不要开辟新的了。”

何方塘点点头，说道：“嗯，泰富集团的财务非常不错，海外银团和本地银团，依旧十分乐意给我们贷款。”

虽然林正杰是银行家，但各大银行依旧愿意支持泰富集团，因为泰富集团已经成为香港地产企业的老大，自然有银团追捧。

何方塘离开后，副总经理陈伟忠又来到办公室。

实际上，泰富集团已经有三位副总经理，分别是‘执行董事兼副总经理’陈伟忠，‘地产董事兼副总经理’唐仁坚、‘财务董事兼副总经理’何方塘，三人已经形成‘泰富的三架马车’。

“老板，我向你汇报一下中巴、九巴的情况，我还准备了资料。”

林正杰接过资料，直接起身说道：“到会议桌来谈，我们正好沟通一下。”

“好的”

目前，林正杰已经卸任中巴、九巴的所有职位，由陈伟忠兼任这两家企业的董事长，同时泰富集团还各有两名董事在这两家公司，并且泰富集团掌控着两家公司的物业部门。

也就是说，就算林正杰不在，两家巴士公司也完全成为泰富系的控制上市公司，而且小股东门是非常支持泰富系的。

“九巴目前拥有中环‘美国银行大厦’、旺角‘宏安大厦’、九龙湾工业大厦及一些零散的物业，目前仅每年的租金收益便可达1.5亿港币.”

香港不止中环才有商业大厦，第二梯队的有上环、西环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀、尖东，还有第三梯队的旺角、北角、荃湾.第四梯队新界

后世的香港，摩天大厦就有333栋，高楼更是2万栋左右，堪称世界上大厦最密集的地方。

宏安大厦位于旺角的两面临界地段，属于商业写字楼，去年购入时仅花费2亿港币，实属非常便宜。

而九巴在1983~1985年度，总计斥资15亿购入收租物业，仅金门大厦和宏安大厦、九龙湾工业大厦，就花了13亿左右。

林正杰闻言后，马上说道：“九巴负债也比较高了吧？”

陈伟忠说道：“总计负债4.5亿港币”

林正杰说道：“嗯，九巴已经完成多元化投资的转变，下一步就是偿还债务、分红，不需要再投资了。”

先猛投资一番，然后就来偿还债务，以后就是坐享分红，这就是林正杰对两家巴士的规划。

陈伟忠笑着说道：“有老板打的这个底子，可以说九巴至少提前发展了二十年，后面确实无需再用力发展了，可以高枕无忧。”

老板的这一波操作，九巴的股东们都笑麻了，高峰时套现资产、投资美元、地位时抄底写字楼大厦和工业大厦，如今地产恢复，这一番操作，瞬间让九巴的市值稳定在20亿以上。

林正杰说道：“嗯，我本来的想法是――更好服务市民，如今看来――也同时服务了股东，总之以后九巴只需要狠抓巴士服务，减少投诉，便是首要任务。”

说他是在做慈善，这一点也没有错，此时香港的巴士，各方面都位居世界领先地位。自从泰富集团控股以来，香港的两家巴士在‘增加新公交车’、‘增加偏僻班线’、‘增加空调车’、‘增加服务意识’、‘提高司机待遇’等上面，做出了巨大的努力。

这些成绩，经常被媒体拿出来报道、夸奖，大家认为林正杰掌握香港巴士以后，提升整整一个档次。

本来，林正杰这样做是在损害股东利益，按理反对者很多。但是自从林正杰入主两家巴士之后，先是炒股炒房，然后资产高抛低吸，已经将两家巴士打造成‘多元化发展企业’。

其实香港巴士业务的利润是很不错的，前世不管是中巴还是九巴，都从八十年代中期从5000万左右涨到九十年代初期的1个亿左右。

林正杰所做的事情，不过是让巴士业务的利润进一步‘降低’，但还是盈利还是不错的，大概能赚1亿，现在只赚7000万的样子。

因此，林正杰的声望增加。

陈伟忠点点头，说道：“好的，我们一定继承您的意志，继续服务好市民.中巴方面，除了参与投资‘泰富集团中心’占股三成，还大批投资了工业大厦，目前拥有包括红、九龙湾、观塘、柴湾共计9幢工业大厦，总楼面达112万平方尺；另外，中巴还拥有尖沙咀的金利大厦、北角的富华大厦。”

收购112万平方尺的工业大厦，花费才3.5亿左右；而且这是一笔短期投资，在‘八七股灾’前，这些工业大厦要全部套现出去。林正杰估计，这一波可以赚2.5亿以上，也就是80%的盈利。当然期间还有产生的租金，也是不菲。

林正杰问道：“你们有没有调查过，工业大厦的空置率问题？”

陈伟忠马上说道：“我一直让地产部门就行调研统计，发现工业大厦的空置率也在今年开始加速减少，预计明年就会出现‘供不应求’的地步。所以中巴这次投资，必能获利不菲。”

林正杰满意的点点头，这一波投资他是很有信心的。他让中巴投资工业大厦，就是想做一波‘中线投资’，八七股灾前套现，随后就一波现金流。而这些现金流，则可以将来参与泰富集团的商业大厦计划中，成为参股的一部分。

如今的中巴，已经参股‘泰富集团中心’三成，将来收租也能收到手软。而泰富集团因为投资商业地产耗资太高，所以充分利用子公司的资金，也是属于降低投资。

中巴购买的尖沙咀的金利大厦、北角的富华大厦，都是不错商业大厦，两幢物业也花费了4亿港币，如今已经价值增长不少。

“中巴的租金收益是多少？”

“可以达到9000万的规模”

“这么高？”

“嗯，厂房租金的收益，可以让厂房7~8年回本，主要是我们买的很便宜。”

提及多少年回本的问题，林正杰就感觉后世内地的地产，是有多么的可笑！

前些年，美国媒体统计过，香港的资本回报率是19.3%一年，第二名是日本的17%，像美英都是低于10%以下。

这充分说明香港的物业回报率有多可怕！

早年间，香港的商铺月租金乘以100，就大概是商铺的售价。后来虽然有变化，但也不会超过12年回本的‘理论期限’；如果算是中途的租金涨幅、物业涨幅，那回报率至少15%以上。

所以说，香港的物业的年租金，理论上乘以10，就是物业的售价。再加上租金和物业的增值，回报率非常客观。

而后世对面就比较搞笑了，二线城市价值100万的房子，每月租金只有1500~1800月，一年租金才2万；相当于，50年的租金才能回本，而且还得考虑租不租得出去的。

这里面的钱，被谁赚走了？

想想，都觉得不可思议。

林正杰现在才觉得，香港的房价虽然贵、租金虽然高，但是至少五成的人口，是吃到这个红利的。

这也是为什么在后世的85000计划时，有足足50万人上街抗议。因为你触及的利益，在香港时一个庞大的群体，所以注定不可能成功。

所以香港的高房价、高租金政策，是对的，不知道造就多少中产阶级，至少是五成以上的。

和陈伟忠沟通一番中巴、九巴的经营后，林正杰心中很舒服的神伸懒腰。既然香港的地产利润那么大，他自然要多获得一些。